Landgericht Wuppertal v. 03.07.2012: Zur Sittenwidrigkeit eines Mietvertrags über eine Box in der Kfz-Zulassungsstelle bei überhöhter Miete für Schilderpräger

Das Landgericht Wuppertal (Urteil vom 03.07.2012 - 11 O 95/11) hat entschieden:

Ein Mietvertrag über eine Box in einer Kfz-Zulassungsstelle für Schilderpräger ist gemäß § 138 Abs. 1 BGB wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wenn die vereinbarte Miete die orts- bzw. marktübliche Vergleichsmiete um über 100 % übersteigt und der Vermieter in subjektiv verwerflicher Gesinnung handelte.

(Orientierungssatz, nicht amtlich)

Siehe auch
Autokauf Zeit Herstellung bis Zulassung

Tenor:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 45.079,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 6.439,88 Euro seit dem 30.11.2011 und aus 38.639,28 Euro seit dem 25.05.2012 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtstreits tragen die Klägerin zu 6/10 und die Beklagte zu 4/10.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

Die Parteien streiten um einen Mietzins- bzw. Nutzungsentschädigungsanspruch für die Zeit von November 2011 bis Mai 2012 aus einem Mietvertrag.

Die Parteien schlossen nach einer Ausschreibung durch die Klägerin, bei der die Beklagte das höchste Gebot abgab, mit Wirkung ab Januar 2011 einen Mietvertrag über die "Box B" mit einer Nutzfläche von 17,35 m² in den Räumen der Kfz-Zulassungsstelle der Stadt X. In diesen Räumlichkeiten prägt die Beklagte Schilder für Kraftfahrzeuge. Der monatliche Mietzins beträgt laut § 4 des Nutzungsvertrags (Anlage K 1, Bl. 5 d.A.) in Verbindung mit der Bietererklärung der Beklagten (Anlage K 3, Bl. 17 d.A.) 12.210,00 € netto zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 100 € monatlich gemäß § 5 der Nutzungsvereinbarung (Anlage K 1, Bl. 6 d.A.). Es ergibt sich ein vereinbarter Netto-Gesamtbetrag von 12.310,00 €, also 14.648,90 € brutto, der nach § 6 des Vertrages (Anlage K 1, Bl. 6 d.A.) bis zum dritten Werktag zu zahlen war. Die Quadratmetermiete beträgt 703,75 €, die Nebenkosten 5,76 € je m².Die Klägerin selbst schuldet der Eigentümerin des Gebäudes für den Bereich, in dem sich die streitgegenständliche Box befindet, eine Miete von 2,50 € pro m² und eine Nebenkostenvorauszahlung von 1,80 € pro m². Drei andere Autoschilderpräger, deren gemietete Bereiche neben dem der Beklagten liegen und gleichwertig mit dem der Beklagten sind, zahlen 6.505,00 €, 4.500 € bzw. 5.230,00 € netto pro Monat .

Seit November 2011 erfolgte keine Zahlung mehr durch die Beklagte.Nach § 10 der Vereinbarung (Anlage K 1, Bl. 8 d.A.) ist der Nutzer u.a. zur Aufrechnung gegenüber Forderungen aus dem Vertragsverhältnis nicht berechtigt, es sei denn, die Gegenforderung ist nach Grund und Höhe unbestritten oder rechtskräftig festgestellt.

Die Klägerin beantragt,

1 die Beklagte zu verurteilen, an sie 14.648,90 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen ,

2 die Beklagte zu verurteilen, an sie € 102.542,30 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, aus weiteren € 14.648,90 seit dem 06.12.2011 und aus weiteren € 14.648,90 seit dem 06.01.2012 und aus weiteren € 14.648,90 seit dem 06.02.2012 sowie aus weiteren € 14.648,90 seit dem 06.03.2012 und aus weiteren € 14.648,90 seit dem 06.04.2012, sowie aus weiteren € 14.648,90 seit dem 06.05.2012 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen

Die Beklagte behauptet, die vereinbarte Miete liege deutlich, nämlich um mehrere 1000 % über der ortsüblichen Miete.

Sie meint,

der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sei unwirksam.Dies folge zunächst aus § 138 BGB. Die vereinbarte Miethöhe sei sittenwidrig. Dies ergebe sich zum einen aus einem Vergleich mit den Mietzins- und Nebenkostenverpflichtungen, die die Klägerin selbst gegenüber der Eigentümerin des Gebäudes träfen, zum anderen aus einem Vergleich mit den Mietzinsen der anderen Schilderpräger in dem Gebäude. Zwar habe die Beklagte die Miete im Rahmen der Ausschreibung selbst angeboten, die Klägerin hätte sie jedoch darauf hinweisen müssen, dass das Gebot viel zu hoch sei und den Vertrag so nicht abschließen dürfen . Das subjektive Element der Sittenwidrigkeit sei gegeben, da die Klägerin spätestens durch ihre Annahme des Mietgebotes den Eindruck erweckt habe, die gebotene Miete sei problemlos aus dem Verkauf der Kfz-Schilder zu erwirtschaften.

Die Sittenwidrigkeit ergebe sich zudem auch aus dem Aspekt, dass es sich bei der Klägerin um einen wirtschaftlichen Teil der Stadt X handele, die den Standortvorteil für Schilderpräger in den Räumen der Kfz-Zulassungsstelle zur Erzielung exorbitant hoher Mieten ausnutze. Sie hätte die Ausschreibung der Mietflächen allenfalls zu Festpreisen, nicht aber nach Höchstgebot durchführen dürfen.

Weiterhin ergebe sich eine Unwirksamkeit auch aus § 134 BGB iVm § 107 I Nr. 1 GO NRW. Die eigene Untervermietung durch eine der Stadt X zuzuordnende Gesellschaft sei nicht erforderlich, da im Gebäude der Zulassungsstelle auch private Flächen zur Vermietung gegeben seien .

Schließlich ergebe sich die Unwirksamkeit auch aus § 134 BGB iVm §§ 19, 20 GWB. Eine faire, transparente und diskriminierungsfreie Ausschreibung sei ohne summenmäßige Begrenzung des Höchstgebotes nicht gegeben.

Der Klägerin stehe daher aufgrund der Unwirksamkeit des Mietvertrages lediglich ein Nutzungsentgelt in Höhe der ortsüblichen Miete zu, sodass sich ein Rückforderungsanspruch der Beklagten hinsichtlich der seit Mietbeginn im Januar 2011 geleisteten Überzahlungen ergäbe.

Mit diesem Anspruch erklärt die Beklagte die Aufrechnung gegenüber der Nutzungsentschädigung für den Monat November 2011. Die Beklagte ist der Ansicht, dem stehe das Aufrechnungsverbot nach § 10 des Vertrages nicht entgegen, dieses sei wegen Verstoßes gegen §§ 307 Abs. 1, 2, 309 Nr. 3 BGB unwirksam.

Die zulässige Klage ist zum Teil begründet.

Der Mietvertrag ist zwar gem. § 138 BGB nichtig, so dass die Klägerin keinen Mietzins verlangen kann (dazu unter I.). Ihr steht jedoch ein Anspruch gem. § 988 BGB analog in Höhe der ortsüblichen Miete zu (dazu unter II.). Dieser ist auch nicht durch Aufrechnung der Beklagten mit einem Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete (teilweise) erloschen, da die Rückforderung gem. § 817 S. 2 BGB ausgeschlossen ist (dazu unter III.)

I. Nichtigkeit des Mietvertrages

Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch nicht aus § 535 Abs. 2 BGB zu, da der Mietvertrag gem. § 138 I BGB wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nichtig ist.

1. Die vereinbarte Miete übersteigt die orts- bzw. marktübliche Vergleichsmiete nämlich um über 100 % ( vgl. zum Missverhältnis BGH NJW 2002, 55, 57; Beck'OK/Ehlert, BGB, Stand: 01.11.2011, § 535 Rn. 141c). Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um diejenige Miete, zu der ein Mietobjekt vergleichbarer Art üblicherweise auf dem Markt angeboten wird (Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage 2011, Anh. § 535 Rn. 96). Bei der hier vermieteten Räumlichkeit handelt es sich um eine Box, die in den Räumen der Kfz-Zulassungsstelle für Schilderpräger zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich für den ortsüblichen Mietzins kann also nicht allgemein die Vermietung von Gewerbeimmobilien sein. Bei der Vermietung solcher Boxen an Schilderpräger handelt es sich vielmehr um eine Sondersituation, die aufgrund des exorbitant hohen Marktanteils der Schilderpräger in Kfz-Zulassungsstellen (vgl. BGH NJW 1998, 3778, 3379; Immenga, NJW 1995, 1921, 1923) nicht mit anderen Gewerbeimmobilen vergleichbar ist. Entscheidend ist daher nicht ein Vergleich mit der Miete, die die Klägerin selbst als Mieterin des gesamten Gebäudekomplexes, in dem auch andere Nutzungen vorhanden sind, zahlt. Als Vergleichsobjekte bieten sich vielmehr die anderen drei von der Klägerin an Schilderpräger vermieteten Boxen im selben Gebäude an. Der zwischen der Klägerin und der Beklagten vereinbarte Mietzins beträgt netto 12.210 €. Für die anderen Boxen, die von der Fläche mit der der Beklagten identisch bzw. fast identisch sind, beträgt die Nettomiete 6.505,00 € bzw. 4.500,00 € bzw. 5.230,00 €. Selbst im Vergleich zur höchsten Miete eines Konkurrenten besteht für die Beklagte daher ein Zuschlag von knapp 100 %.

2. Die Klägerin handelte auch in subjektiv verwerflicher Gesinnung, was Voraussetzung für die Nichtigkeit gem. § 138 I BGB ist. Dies erfordert die Kenntnis des Begünstigten von dem krassen Missverhältnis oder jedenfalls, dass er sich dieser Kenntnis leichtfertig verschlossen hat, wovon auszugehen ist, wenn der Marktwert der Leistung für den Begünstigten in etwa erkennbar war. Hier hat die Klägerin, nachdem sie Auskünfte anderer Kommunen eingeholt hat, das Mindestgebot auf 4.000 festgesetzt. Zudem hatte die Klägerin als Vermieterin auch der anderen Boxen für Schilderpräger Kenntnis von den vergleichbaren Mieten. Das Missverhältnis ist ihr selbst aufgefallen, wie ihr Schreiben an die Beklagte vom 12.11.2010 zeigt. Dies alles spricht für die erforderliche verwerfliche Gesinnung.

3. Der Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte der Klägerin auf deren Ausschreibung hin ein Angebot in entsprechender Miethöhe gemacht und so maßgeblich zur Sittenwidrigkeit beigetragen hat. Grundsätzlich kann sich nämlich auch derjenige auf die Sittenwidrigkeit berufen, der sie herbeigeführt hat (BGH NJW 1958, 989, 992; Münchener Kommentar/Armbrüster, Bürgerliches Gesetzbuch, 6. Auflage 2012, § 138 Rn. 155).

a) Von diesem Grundsatz sind zwar Ausnahmen denkbar; diese müssen aber, um nicht sittenwidrigen Rechtsgeschäften über den Umweg von Treu und Glauben wieder zur Geltung verhelfen, auf besonders gelagerte Ausnahmefälle beschränkt werden (BGH NJW 1981, 1439, 1440).

Eine solcher Ausnahmefall wurde angenommen, wenn das Schuldverhältnis bereits längere Zeit erfüllt wurde und lediglich ein im Vergleich zum Gesamtumfang relativ geringer Rest des Vertrages noch zu erfüllen wäre (so BGH NJW 1981, 1439, 1440). Hinzu kam in jenem vom BGH entschiedenen Fall, dass die Benachteiligte weiterhin die Vorteile aus dem sittenwidrigen Rechtsgeschäft ziehen, hierfür jedoch keine Gegenleistung erbringen wollte (BGH, aao). Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Zwar wurde der Vertrag zwischen den Parteien bereits von Beginn des Jahres 2011 bis Mai 2012 erfüllt, jedoch betrug die Vertragslaufzeit insgesamt 5 Jahre, sodass jedenfalls ein erheblicher Teil der vertraglichen Verpflichtung noch in der Zukunft liegt. Die Beklagte will sich auch ihrer Gegenleistungspflicht nicht komplett entziehen, sondern beanstandet lediglich die Höhe der Miete.

b) Von der Geltendmachung der Sittenwidrigkeit ist die Beklagte auch nicht aufgrund der besonderen Umstände - Ausschreibung nach Höchstgebot - ausgeschlossen.

Im Gegenteil: Die Klägerin unterlag besonderen Hinweis- und Prüfungspflichten, die sie nicht in gebührender Form beachtet hat. Dies führte dazu, dass nicht nur die Beklagte mit ihrem hohen Angebot zur Sittenwidrigkeit beitrug, sondern die Klägerin gleichermaßen daran durch pflichtwidriges Unterlassen beteiligt war.

Im Einzelnen:

aa) Nach §§ 16 Abs. 6 VOL/A, 97 Abs. 5 GWB bestehen bei einer öffentlichen Ausschreibung Prüf-, Hinweis- und Ablehnungspflichten des Ausschreibenden. Danach ist bei öffentlichen Ausschreibungen bei unangemessen niedrigen bzw. hohen Angeboten zunächst ein Aufklärungsverlangen des Auftraggebers erforderlich. Auf Angebote, deren Preise in offenbarem Missverhältnis zur Leistung stehen, dürfen keine Aufträge erteilt werden.

bb) Zwar handelt es sich vorliegend nicht um eine öffentliche Ausschreibung im Sinne des GWB oder der VOL/A, welche hier aufgrund der Tatsache, dass die Klägerin auf Anbieter - und nicht auf Nachfragerseite steht, (unmittelbar) nicht anwendbar sind (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 294, 295). Die Interessenlage ist aber vergleichbar, so dass solche Pflichten nach dem Rechtsgedanken der oben genannten Vorschriften auch im vorliegenden Fall bestanden. Die Klägerin ist zwar kein öffentlicher Auftraggeber iSd § 98 GWB, sie bewirtschaftet ihrem Gesellschaftszweck nach aber kommunales Eigentum, ist also dem staatlichen Bereich im weiteren Sinn zurechenbar. Sie greift zudem durch die Vermietung von Flächen in der Zulassungsstelle an Schilderpräger intensiv ins Marktgeschehen ein, denn mit der Anmietung gehen große Wettbewerbsvorteile für die Schilderpräger einher ( vgl. dazu BGH NJW 1998, 3778, 3780; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 294).

Eine Vergabe an die Beklagte ist nach den aufgezeigten Maßstäben nur nach umfassender Nachfrage der Klägerin und Erläuterung des auffälligen Angebots durch die Beklagte und anschließender Bewertung durch die Klägerin denkbar.

Dies hat auch die Klägerin zunächst selbst so gesehen und die Beklagte mit Schreiben vom 09.11.2010 gebeten, die Beklagte möge ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit trotz des überdurchschnittlichen Angebotes erläutern.

Ihrer auf die Hinweispflicht folgende Prüfungspflicht hat die Klägerin jedoch nicht erfüllt. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob die Klägerin das Schreiben der Beklagten vom 12.11.2010 erhalten hat. Wenn dies der Fall gewesen sein sollte, hätte eine Prüfung ergeben, dass das Schreiben nicht geeignet war, die geäußerten Bedenken der Klägerin auszuräumen. Die Beklagte stellte nämlich auf der irrigen Basis, sie erhielte den Zuschlag für alle Boxen zu den von ihr gebotenen unterschiedlichen Preisen, eine "Mischkalkulation" auf.

Hat die Klägerin, wie sie selbst darstellt, das Schreiben gar nicht erhalten, kann sie ohnehin keine Prüfung vorgenommen haben.

Mit dem bloßen "Warnhinweis" vom 09.11.2010 genügte die Klägerin aber ihren oben aufgeführten Hinweis- und (insbesondere) Prüfungspflichten nicht.

4. Die Sittenwidrigkeit des vereinbarten Mietzinses hat nach § 139 BGB die Gesamtnichtigkeit des Vertrages zur Folge (KG, Urt. v. 19.11.2001, Az.: 20 U 812/00).

II. Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Der Klägerin steht gegen die Beklagte aber ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 45.079,16 Euro als Ersatz der durch den Gebrauch gezogenen Nutzungen gem. § 988 BGB analog iVm § 818 II BGB zu. § 988 BGB ist über seinen Wortlaut hinaus auch auf unwirksame Rechtsgeschäfte anzuwenden (Münchener Kommentar/Baldus, BGB, 5. Auflage 2009, § 988 Rn. 8). Der Umfang des Ersatzanspruches richtet sich nach der üblichen Miethöhe. Diese ist hier anhand des beschränkten, abgetrennten Marktes für Schilderpräger in der Kfz-Zulassungsstelle zu ermitteln. Als Vergleichsobjekte für die ortsübliche Vergleichsmiete kommen lediglich die anderen Räumlichkeiten für Schilderpräger in der Kfz-Zulassungsstelle in Betracht, deren Mieten 6.505,00 €, 4.500,00 € sowie 5.230,00 € netto betragen. Im Durchschnitt ergibt sich für die Räumlichkeiten eine Miete von 5.411,66 € netto, also 6.439,88 € brutto. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist insoweit zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht erforderlich, da, wie bereits festgestellt, der Markt aufgrund der speziellen Umstände für Schilderpräger sehr eng ist und lediglich aus den vier angebotenen Räumlichkeiten in der Kfz-Zulassungsstelle X besteht.

III. Keine aufrechenbare Gegenforderung wegen Überzahlung

Dieser Anspruch in Höhe von 45.079,16 Euro ist nicht (teilweise)durch Aufrechnung erloschen.

1. Zwar ist die Aufrechnung -selbst nach dem (nichtigen) Vertrag- zulässig, da § 10 des Vertrages die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen erlaubt. Eine solche Klausel lässt auch die Aufrechnung mit entscheidungsreifen Gegenforderungen zu (OLG Düsseldorf, Urt. v. 01.10.2009, Az.: I-10 U 58/09, 10 U 58/09). Ausreichend ist, dass die Entscheidungsreife der einen auch die der anderen Forderung zur Folge hat (Beck'OK/Becker, BGB, Stand: 01.11.2011 Edition: 21, § 309 Nr. 3 Rn. 10). Dies ist hier gegeben, da das Bestehen eines Anspruchs der Klägerin lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Überzahlung der Miete seit Beginn des Mietverhältnisses und damit grds. einen entsprechenden Rückforderungsanspruch der Beklagten aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB sowie § 817 S. 1 BGB zur Folge hat.

2. Der Beklagten steht jedoch kein aufrechenbarer Anspruch zu. Der Rückforderungsanspruch der Beklagten bzgl. der überzahlten Miete ist nämlich gemäß § 817 S. 2 BGB ausgeschlossen, weil der Beklagten -ebenso wie der Klägerin- ein Sittenverstoß zur Last fällt. Die Beklagte hat mit ihrem überhöhten und freiwilligen Angebot die Basis dafür gelegt, dass der sittenwidrige Preis vereinbart wurde. Dies tat sie in Kenntnis der Umstände, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt. Bei der Beklagten handelt es sich ein Unternehmen, das als "Schilder GmbH" firmiert und gewisse Erfahrungen mit Räumlichkeiten in Kfz-Zulassungsstellen hat. Die deutliche Überhöhung ihres Angebotes war für sie ersichtlich. Hierfür spricht nicht zuletzt die Bietererklärung der Beklagten (Anlage K 3 Bl. 17 d.A.), in der als Angebot für alle Boxen zunächst jeweils derselbe Preis von 4.510,00 € eingetragen war. Später hat die Beklagte zwar ein höheres und nach Boxen differenziertes Angebot abgegeben. Ihre anderen Angebote sind aber teilweise mehr als 50 % niedriger, so dass das Angebot, das den Zuschlag erhalten hat, auch aus Sicht der Beklagten, als "Ausreißer" ohne weiteres erkennbar war.

Die Zinsentscheidung rechtfertigt sich aus §§ 291, 288 II BGB. Grundsätzlich sind Bereicherungsforderungen zwar keine Entgeltforderungen (Beck'OK/Unberath, aao, § 286 Rn. 40), jedoch erscheint bei Bereicherungsansprüchen in Folge nichtiger Verträge aufgrund des engen Sachzusammenhangs ausnahmsweise die Zubilligung des höheren Zinssatzes möglich(Palandt/Heinrichs, BGB, 71. Auflage, § 286 Rn. 27; a.A. Beck'OK/Unberath, aao, § 286 Rn. 40).

Die Nebenentscheidungen basieren auf §§ 92, 709 ZPO.

Streitwert: bis 125.000 Euro.

Quelle: Rechtsprechungsdatenbank NRWE, nrwe.justiz.nrw.de/lgs/wuppertal/lg_wuppertal/j2012/11_O_95_11_Urteil_20120703.html - DE:LGW:2012:0703.11O95.11.00

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