OLG Hamm v. 08.11.2011: Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung einer Mietfläche für Kfz-Schilderverkaufsstelle wegen fehlendem Stellplatznachweis

Das OLG Hamm (Urteil vom 08.11.2011 - I-7 U 43/11) hat entschieden:

Die vertraglich vereinbarte Gebrauchsüberlassung ist gemäß § 275 Abs. 1 BGB in Folge öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse objektiv unmöglich. Der Vermieter wird von seiner synallagmatischen Leistungspflicht zur Gewährung des Mietgebrauchs frei und verliert gemäß § 326 Abs. 1 BGB den Anspruch auf die Gegenleistung. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse stellen einen Fehler der Mietsache dar, wenn sie auf deren Beschaffenheit beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursachen haben.

(Orientierungssatz, nicht amtlich)

Siehe auch
Haltestellen Errichtung und.Anfechtung

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 11.03.2011 verkündete Urteil

der 6. Zivil¬kammer des Landgerichts Dortmund vom 11.03.2011 wird zu-rückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangs¬vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe:

Die Klage ist zulässig. Insbesondere besteht das für den Hauptantrag erforderliche Feststellungsinteresse i.S.d. § 256 ZPO. Zwischen den Parteien ist streitig, ob das Mietverhältnis fortbesteht oder durch eine Kündigung seitens des Beklagten beendet wurde. Diese Unsicherheit kann durch die begehrte Feststellung beseitigt werden. Allerdings fehlt im Allgemeinen das abstrakte Feststellungsinteresse, wenn von Anfang an eine Klage auf Leistung möglich ist. Die Auslegung des Klageantrags ergibt, dass das Interesse der Klägerin auf die Einräumung des Besitzes an der gemieteten Fläche gerichtet ist. So heißt es auf Seite 6 der Klageschrift, die Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe sei unumgänglich, da der Beklagte ihr nicht die Gelegenheit gebe, auf Grundlage der Baugenehmigung den Container aufzustellen. Die Möglichkeit, Leistungsklage auf Einräumung des Besitzes zu erheben, steht einer Feststellungsklage jedoch nicht entgegen. Denn durch die Leistungsklage kann keine rechtskräftige Entscheidung darüber herbeigeführt werden, ob das Mietverhältnis fortbesteht. Die Entscheidung über den Bestand des Mietverhältnisses erwächst hierbei nicht in Rechtskraft. Auch die Möglichkeit, die Klage auf Besitzeinräumung mit einer Zwischenfeststellungsklage zu verbinden, lässt das Feststellungsinteresse einer isolierten Feststellungsklage nicht entfallen (vgl. BGH NZM 2002, 786; Zöller-Greger, ZPO, 28. Aufl. 2010, § 256 Rn. 7a).

II.

Die Klage ist jedoch nicht begründet.

1.

Die Klägerin kann von dem Beklagten nicht die Feststellung beanspruchen, dass der am 17.09.2008 geschlossene Mietvertrag über die Anmietung einer Freifläche zum Zwecke der Errichtung eines Bürocontainers zur Nutzung als Kfz- Schilderverkaufsstelle und zum Zwecke der Schaffung von vier PKW-Stellplätzen auf unbestimmte Zeit fortbesteht. Wie bereits ausgeführt, hat der Feststellungsantrag die Pflicht des Beklagten zum Gegenstand, der Klägerin den Mietgebrauch zu gewähren. Diese vertraglich vereinbarte Gebrauchsüberlassung ist jedoch gemäß 275 Abs. 1 BGB in Folge öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse objektiv unmöglich. Auch wenn die Wirksamkeit des Mietvertrages gemäß § 311 a BGB hiervon unberührt bleibt, so wird der Beklagte von seiner synallagmatischen Leistungspflicht zur Gewährung des Mietgebrauchs frei und verliert gemäß § 326 Abs. 1 BGB den Anspruch auf die Gegenleistung. Die objektive Unmöglichkeit führt zur Stornierung des gegenseitigen Leistungsaustauschs (vgl. Soergel-Gsell, BGB, 13. Aufl. 2005, § 326 Rn. 12) mit der Folge, dass das Mietverhältnis nicht unverändert mit den ursprünglich begründeten Hauptleistungspflichten fortbesteht und der auf die Gewährung des Mietgebrauchs zielende Feststellungsantrag unbegründet ist.

a)

Die Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung gemäß § 275 Abs. 1 BGB folgt zum einen daraus, dass der im Rahmen der Baugenehmigung erforderliche Stellplatznachweis nicht entsprechend der vertraglichen Regelung der Parteien erbracht werden kann.

aa)

Bei der Aufstellung des Bürocontainers auf dem Grundstück des Beklagten zur Nutzung als Kfz-Schilderverkaufsstelle handelt es sich um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben. Entgegen der in der Berufungsbegründung vertretenen Rechtsauffassung ist die Erteilung der Genehmigung vertragsimmanent, weil sie Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch ist. Öffentliche-rechtliche Gebrauchshindernisse stellen einen Fehler der Mietsache dar, wenn sie auf deren Beschaffenheit beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursachen haben (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage 2009, Rn. VIII 44 m.w.Nachw.). Dies ist der Fall, wenn ein Vorhaben mangels Stellplatznachweises nicht konzessioniert werden kann (OLG München ZMR 1995, 401). Der Mangel führt dazu, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache unmöglich ist (BGH NJW 1997, 28; OLG München a.a.O.; Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage 2008, Kap. 14 Rn. 68). Die Klägerin selbst hat auf Seite 6 der Klageschrift ihr Feststellungsinteresse dahingehend konkretisiert, den Bürocontainer auf der Grundlage der Baugenehmigung aufzustellen. Unter Ziffer 6c) des streitgegenständlichen Mietvertrages haben die Parteien zudem eine ausdrückliche Regelung für den Fall behördlicher Auflagen getroffen. Da vorliegend eine Gebrauchsüberlassung noch nicht erfolgt ist, findet § 275 Abs. 1 BGB Anwendung und ist nicht durch die Gewährleistungsregeln des Mietrechts ausgeschlossen (vgl. Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 536 Rn. 8, BGH a.a.O.).

bb)

Die Stadt M hat im Zusammenhang mit der beantragten Baugenehmigung gemäß § 51 Abs. 1 BauO NRW den Nachweis von zwei zusätzlichen PKW-Stellplätzen verlangt. Nach dieser Vorschrift müssen bei der Errichtung von baulichen Anlagen, bei denen ein Zu- und Abgangsverkehr zu erwarten ist, Stellplätze und Garagen hergestellt werden, wenn und soweit unter Berücksichtigung des örtlichen Personenverkehrs zu erwarten ist, dass der Zu- und Abgangsverkehr mittels Kraftfahrzeug erfolgt. Die Erforderlichkeit des Nachweises von zwei zusätzlichen Stellplätzen im Rahmen des durchgeführten Genehmigungsverfahrens ist zwischen den Parteien mittlerweile unstreitig und ergibt sich im Übrigen aus der Auskunft der Stadt M vom 26.08.2010 (Bl.170 d.A.) sowie aus Ziffer 4 der Baugenehmigung. Danach sind den Nutzern und Kunden des Containers zwei PKW-Stellplätze im Garten zur Verfügung zu stellen. Vor diesem Hintergrund war es für den Stellplatznachweis nicht gemäß Ziffer 6c) des Mietvertrages ausreichend, dass die Klägerin einen vorhandenen Pkw-Stellplatz des Beklagten mitbenutzt. Die Parteien haben unter Ziffer 6a) des Mietvertrages weiter vereinbart, dass vier Parkplätze vor dem Haus hergestellt werden. Der Stellplatznachweis konnte aber auch auf diese Weise nicht erbracht werden. Zwar waren vier Stellplätze vor dem Haus zu keinem Zeitpunkt Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. Dies ergibt sich aus der beigezogenen Bauakte 01776-08-01 der Stadt M. Der ursprüngliche Bauantrag der Klägerin vom 09.12.2008 sah vielmehr drei Stellplätze vor den Garagen und nur einen Stellplatz im Bereich des Vorgartens des Hauses vor. Die Stadt M hat der Realisierung der Stellplätze 3 bis 5 vor den bestehenden Garagen, die im Übrigen bereits dem Stellplatznachweis des Pflegedienstes dienten, unter dem Gesichtspunkt der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs jedoch nicht zugestimmt. In einer Stellungnahme im Baugenehmigungsverfahren vom 10.02.2009 heißt es, die künftig verstärkt zu erwartenden Ein- und Ausparkvorgänge gefährdeten die Nutzer des Radweges erheblich, zumal damit zu rechnen sei, dass regelmäßig rückwärts ausgeparkt werde. Die genannten Gründe stehen der Genehmigung von vier Parkplätzen vor dem Haus in gleicher Weise entgegen. Die Parkplätze können aus Platzgründen nur vertikal zur Straße angelegt werden, so dass ebenfalls mit rückwärtigen Ausparkvorgängen zu rechnen ist. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt M in ihrer Auskunft vom 26.08.2010 die erforderliche Zustimmung verweigert und zudem darauf hingewiesen, dass die Tiefe des Vorgartens von max. 4,5 m nicht ausreichend sei, um die Stellplätze anzulegen. Erforderlich sei eine Tiefe von 5 Metern.

cc)

Die von der Stadt M erteilte Genehmigung für die Aufstellung des Containers mit der Maßgabe, dass Stellplätze im Garten errichtet und hiervon zwei den Benutzern und Kunden des Containers zur Verfügung gestellt werden, entspricht nicht den in dem streitgegenständlichen Mietvertrag getroffenen Regelungen. Die Klägerin hat ihre Behauptung, abweichend von dem Vertragswortlaut sei ausdrücklich auch über die Möglichkeit der Errichtung von Parkplätzen im Garten des Grundstücks gesprochen worden, nicht bewiesen. Zwar steht Ziffer 4 des Mietvertrages, der für Vertragsänderungen die Schriftform vorschreibt, der Wirksamkeit einer entsprechenden Abrede nicht entgegen. Denn es handelt sich nicht um eine doppelte Schriftformklausel, so dass die Parteien den vereinbarten Formzwang jederzeit aufheben können. Die Klägerin hat den ihr obliegenden Beweis nach den Feststellungen des Landgerichts jedoch nicht erbracht. An diese Feststellungen ist der Senat gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden, sofern nicht konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an deren Richtigkeit oder Vollständigkeit ersichtlich sind. Das ist vorliegend nicht der Fall. Das Landgericht hat die Aussage des von der Klägerin benannten Zeugen T zutreffend gewürdigt. Danach wurde nicht über die Errichtung von Stellplätzen im Garten, sondern vielmehr über Parkplätze vor dem Haus gesprochen. Die entsprechende Fläche habe der Beklagte während der Vertragsverhandlungen ausgemessen und die Größe für ausreichend erachtet. Nur in diesem Bereich ist nach der Aussage des Zeugen auch eine bauliche Veränderung durch Absenkung einer Mauer thematisiert worden. Soweit der Zeuge in einem Nebensatz angegeben hat, es sei von Stellplätzen neben dem Haus die Rede gewesen, ist damit ebenfalls nicht die Fläche im Garten betroffen, die hinter dem Haus liegt. Im übrigen hat der Zeuge T auch im Rahmen seiner Anhörung vor dem Senat ausdrücklich bestätigt, dass Stellplätze im Garten des Grundstücks nicht Gegenstand seiner Gespräche mit dem Beklagten waren.

dd)

Die Anordnung von Stellplätzen im Garten ist dem Beklagten auch nicht zumutbar. Unmöglichkeit liegt dann nicht vor, wenn zwar die ursprünglich vorgesehene Erfüllungsart undurchführbar geworden ist, die Leistung aber auf andere Weise erbracht werden kann und die Änderung beiden Parteien zumutbar ist (Palandt-Grüneberg, a.a.O., § 275 Rn. 13). Das ist vorliegend - wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht der Fall. Unstreitig handelt es sich bei dem Garten hinter dem Haus um einen solchen, der zu Erholungszwecken angelegt ist. Die überreichte Fotodokumentation (Bl. 142- 144 d.A.) zeigt eine Rasenfläche mit altem Baumbestand. Vor diesem Hintergrund ist es dem Beklagten nicht zumutbar, dass Stellplätze für die Kfz-Schilderverkaufsstelle im Garten angelegt werden. Denn zum einen müsste der Garten im Zusammenhang mit der Errichtung von drei Stellplätzen umgestaltet werden und würde deutlich an Fläche verlieren. Zum anderen wäre ein reger Fahrzeug- und Besucherverkehr zu erwarten und der Erholungszweck für den Beklagten und seine Mieter damit nachhaltig beeinträchtigt.

Es ist nicht zutreffend, dass der Beklagte selbst, bzw. seine Ehefrau im Zusammenhang mit der beantragten Nutzungsänderung im Jahr 2006 Stellplätze im Garten des Grundstücks nachgewiesen haben. Aus der beigezogenen Bauakte 008929-06-01 der Stadt M ergibt sich vielmehr, dass die im beigefügten Lageplan mit 1, 2 und 3 gekennzeichneten, öffentlich rechtlich nicht gesicherten Stellplätze sich im Bereich des Hofes hinter den Garagen und nicht im Garten befanden.

Dem Beklagten ist es auch nicht nach Treu und Glauben verwehrt, die Unzumutbarkeit der Errichtung von Parkplätzen im Garten geltend zu machen. Zu Unrecht beruft die Klägerin sich darauf, dass für ihn bereits bei Vertragsschluss vorhersehbar gewesen sei, dass zusätzliche Stellplätze nur in diesem Bereich angelegt werden können. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme hat der Beklagte vielmehr die Fläche vor dem Haus - nach einer eigens vorgenommenen Vermessung - für ausreichend erachtet, um dort Stellplätze zu errichten. Soweit das Kündigungsschreiben vom 21.11.2008 abweichend hiervon auf die baurechtliche Zulässigkeit lediglich eines Stellplatzes vor dem Haus hinweist, hat der Beklagte dies im Rahmen seiner Anhörung vor dem Senat nachvollziehbar damit begründet, dass ihm zu diesem Zeitpunkt bereits die erste Planung des Architekten vom 30.10.2008 vorgelegen habe.

ee)

Die Klägerin behauptet erstmals mit der Berufungsbegründung, der Stellplatznachweis könne von ihr auch im Umkreis von ca. 300 Metern des Grundstücks des Beklagten erbracht werden. Der vor diesem Hintergrund gestellte Hilfsantrag, der die Feststellung nur auf die Fläche zum Zwecke der Errichtung des Containers, nicht dagegen auf die Schaffung von vier PKW-Stellplätzen bezieht, ist jedoch ebenfalls unbegründet. Zwar besteht grundsätzlich gemäß § 51 Abs. 2 BauO NRW die Möglichkeit, neue Stellplätze auch in der näheren Umgebung herzustellen. Der Vortrag der Klägerin in diesem Zusammenhang ist aber bereits nicht hinreichend substantiiert. Es obliegt ihr, einen anderweitigen Stellplatznachweis darzulegen, da sie unstreitig verpflichtet war, für die erforderlichen Genehmigungen Sorge zu tragen. Es fehlt jedoch jeglicher Vortrag, welche konkreten Flächen im Umkreis des streitgegenständlichen Grundstückes für den erforderlichen Stellplatznachweis in Betracht kommen. Der Klägervertreter hat im Rahmen der Anhörung vor dem Senat erklärt, er könne diesbezüglich keine Adressen benennen. Stellplätze im Umkreis des Grundstücks waren auch bislang nicht Gegenstand des Genehmigungsverfahrens. Im Übrigen handelt es sich um neuen - bestrittenen - Vortrag, der gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen ist.

b)

Unabhängig von der Frage des Stellplatznachweises ist die Gebrauchsgewährung gemäß § 275 Abs. 1 BGB dem Beklagten zum anderen auch deshalb unmöglich, weil der Zugang zu dem Container nicht entsprechend der Vereinbarung der Parteien erfolgen kann. Die Parteien waren sich bei Vertragsschluss darüber einig, dass der Container über das Nachbargrundstück der Stadt M erreicht werden sollte. Dies haben sowohl der Beklagte als auch der Zeuge T im Rahmen ihrer Anhörung vor dem Senat bestätigt. Aus der beigezogenen Bauakte 01776-08-01 der Stadt M ergibt sich jedoch, dass im Zeitpunkt der Genehmigungsplanung ein Gehrecht über das Grundstück der Stadt weder bestand noch beantragt war. In ihrer Stellungnahme vom 03.02.2009 hat die Stadt die Einräumung eines Gehrechtes über das in ihrem Eigentum stehende Grundstück zu dem Container ausdrücklich abgelehnt. Sie wollte sich alle Möglichkeiten einer Überplanung des Grundstückes freihalten und deshalb Dritten keine Rechte einräumen. Vor diesem Hintergrund hat die Klägerin den Zugang zu dem Container in dem ergänzten Lageplan dergestalt geplant, dass dieser über einen noch anzulegenden Weg rechts am Haus vorbei und durch den Garten zu erfolgen hat. Auf der Grundlage des ergänzten Lageplans wurde - wie sich aus den Ziffern 6 und 9 der Baugenehmigung ergibt - die Genehmigung für die Aufstellung des Containers erteilt. Der von den Vereinbarungen der Parteien abweichende Zugang zu dem Container ist dem Beklagten jedoch aus denselben Gründen nicht zumutbar, wie das Anlegen von Parkplätzen im Garten.

Eine zukünftige Duldung der Stadt M, das in ihrem Eigentum stehende Grundstück als Zugang zu der Kfz-Schilderverkaufsstelle zu benutzen, ist nicht vorgetragen und erscheint zudem nach dem Inhalt der beigezogenen Bauakte ausgeschlossen. Denn die Stadt hat unter Ziffer 6 der Baugenehmigung der Klägerin zur Auflage gemacht, durch geeignete Maßnahmen (z.B. durch Zäune, Anpflanzungen, Mauern) sicher zu stellen, dass ein unbefugtes Betreten bzw. Zufahren zu dem Grundstück des Beklagten von ihrem Grundstück nicht möglich ist. Zudem hat sie darauf hingewiesen, dass eine Zustimmung zu der Nutzung ihres Grundstücks nicht in Aussicht gestellt werde.

c)

Im Hinblick darauf, dass dem Beklagten die Gewährung des Mietgebrauchs bereits aus den vorstehend dargestellten Gründen unmöglich ist, bedarf es keiner Entscheidung, ob der genehmigte Standort des Containers den vertraglichen Vorgaben entspricht bzw. abweichend von den Vertragsbestimmungen zumutbar ist.

d)

Da der Beklagte gemäß § 275 Abs. 1 BGB von seiner vertraglichen Pflicht zur Gewährung des Mietgebrauchs frei geworden ist, kann ferner dahinstehen, ob er den Mietvertrag wirksam fristlos gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB kündigen konnte, weil die Klägerin abweichend von den vertraglichen Regelungen eine Baugenehmigung beantragt hat, deren Grundlage die nicht abgesprochene Umgestaltung seines Grundstücks ist.

Ein Recht des Beklagten zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bestand nicht. Die Klägerin war unabhängig von den streitigen Fragen im Zusammenhang mit Ziffer 1 des Mietvertrages in den Monaten Oktober und November 2008 nicht verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen. Denn die Zahlungspflicht des Mieters setzt die Übergabe des Mietobjektes in vertragsgemäßem Zustand voraus. In den Monaten Oktober und November 2008 lag jedoch die für die Aufstellung des Containers erforderliche Genehmigung der Stadt M noch nicht vor. Zwar können die Parteien auch eine frühere Pflicht zur Zahlung des Mietzinses vereinbaren. Eine solche Vereinbarung wurde von ihnen vorliegend aber nicht getroffen. Sie liegt insbesondere nicht schlüssig in der Abrede, dass die Klägerin die Genehmigung für die Errichtung des Baucontainers selbst zu beantragen hatte.

Auch ein Recht des Beklagten zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 313 Abs. 3 S. 2 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage bestand entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung nicht, weil die Grundsätze der Geschäftsgrundlage gegenüber der Regelung in § 275 Abs. 1 BGB subsidiär sind. Eine Anpassung vertraglicher Verpflichtungen an die tatsächlichen Umstände kommt nicht in Betracht, wenn das Gesetz - wie vorliegend - in den Vorschriften über die Unmöglichkeit der Leistung die Folge der Vertragsstörung bestimmt (vgl. BGH NJW-RR 1995, 853; Palandt-Grüneberg, a.a.O., § 313 Rn. 13).

2.

Die Hilfsanträge schließlich, die die Herausgabe der auf dem Grundstück des Beklagten gelegenen Freifläche zum Zwecke der Errichtung und späteren Nutzung eines Bürocontainers als Kfz-Schilderverkaufsstelle sowie die Gewährung der Nutzung einer Toilette zum Gegenstand haben, sind ebenfalls unbegründet. Ein entsprechender Anspruch der Klägerin besteht als Folge der Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung gemäß § 275 Abs. 1 BGB nicht.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Quelle: Rechtsprechungsdatenbank NRWE, nrwe.justiz.nrw.de/olgs/hamm/j2011/I_7_U_43_11urteil20111108.html - DE:OLGHAM:2011:1108.I7U43.11.00

- nach oben -