Landgericht Düsseldorf v. 06.09.2006: Kündigung eines Gewerbemietvertrags wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (Umzug Kfz-Zulassungsstelle); Vertragsstrafe für Versicherungsgeschäfte

Das Landgericht Düsseldorf (Urteil vom 06.09.2006 - 12 O 537/05) hat entschieden:

Ein Kündigungsrecht für einen Gewerbemietvertrag kann sich aus § 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB ergeben, wenn der Wegzug einer Kfz-Zulassungsstelle die Geschäftsgrundlage für einen Kfz-Schilder-Prägebetrieb entfallen lässt, da die hohen Mieten nur durch die Nähe zur Zulassungsstelle gerechtfertigt waren. Eine vertragliche Verpflichtung, keine Versicherungsgeschäfte zu tätigen, umfasst auch die Vermittlung von Kurzzeitversicherungen und die Ausgabe von Versicherungsdoppelkarten für Kurzzeitkennzeichen.

(Orientierungssatz, nicht amtlich)

Siehe auch
Widerufsrecht Versicherung
und
Widerufsrecht Versicherung

Tenor:

1.

Es wird festgestellt, dass der Vertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2) vom 03.08.2000/10.08.2000 über die Vermietung einer Lagerfläche im Gebäude X-Straße, Krefeld, und die Einräumung einer Option für die Anmietung eines Raumes zum Betrieb einer Prägerei im selben Gebäude mit Ablauf des 30.09.2004 endet.

2.

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte zu 1) 25.564,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.09.2004 zu zahlen.

3.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

4.

Mit Ausnahme der Kosten der Verweisung, die die Klägerin alleine trägt, gilt folgende Kostenregelung: Von den Gerichtskosten tragen die Beklagte zu 1) 5 %, der Beklagte zu 2) 50 % und die Klägerin 45 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Beklagte zu 1) 5 %, der Beklagte zu 2) 50 % und die Klägerin selbst 45 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) tragen die Klägerin 89 % und die Beklagte zu 1) selbst 11 %. Der Beklagte zu 2) trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.

5.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin und den Beklagten zu 2) jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklagte zu 1) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckendes Betrages abwenden, wenn die Beklagte zu 1) nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe:

Die Klage ist begründet. Die Widerklage der Beklagten zu 1) ist begründet, die Widerklage des Beklagten zu 2) ist als unbegründet abzuweisen.

I.

Der Mietvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2) hinsichtlich des Objekts X-Straße hat zum 30.09.2004 geendet. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 15.03.2004 das Mietverhältnis zum 30.09.2004 gekündigt. Ein Kündigungsrecht ergibt sich aus § 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB, da durch den Wegzug der Kfz-Zulassungsstelle aus der Nähe des Objekts X-Straße die Geschäftsgrundlage für den streitgegenständlichen Vertrag entfallen war. Im Hinblick darauf, dass es sich bei dem Mietverhältnis um ein Dauerschuldverhältnis handelt, erwächst aus dem Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 3 BGB ein Recht zur Kündigung.

1)

Geschäftsgrundlage sind die bei Abschluss des Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien zu dem Vorhandensein und dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (Palandt-Heinrichs, 63. Auflage, BGB, § 313 Randnummer 3 ff.). Dem Mietverhältnis der Klägerin mit dem Beklagten zu 2) lag übereinstimmend zugrunde, dass die Kfz-Zulassungsstelle der Stadt Krefeld sich in der Nähe des Mietobjektes befindet. Dies gilt, obwohl in diesem Vertrag explizit kein Sonderkündigungsrecht für den Wegzug der Kfz-Zulassungsstelle vereinbart worden ist. Die hohen Mieten, die für die Objekte X-Straße und X2 durch die Klägerin bezahlt wurden, lassen sich nur im Hinblick auf die Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle rechtfertigen. Der Hintergrund dieser hohen Mieten muss auch dem Beklagten zu 2) bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages (Anlage K 9) bewusst gewesen sein. Es ist ohne weiteres erkennbar, dass der von der Klägerin geführte Kfz-Schilder-Prägebetrieb und die mit ihm zusammenhängenden Mietverträge zu den Objekten X-Straße Nummer X3 und Nummer X2 im Hinblick auf den hohen vereinbarten Mietzins wirtschaftlich nur sinnvoll betrieben werden konnte, wenn sich die Kfz-Zulassungsstelle in der Nähe befindet, wodurch ein hoher Absatz an KfZ-Schildern sicher gestellt ist. Dies folgt nicht zuletzt aus den zu den Objekten X-Straße und X2 bestehenden "Vorverträgen", die dem Beklagten zu 2) bekannt gewesen sind, in denen ein entsprechendes Sonderkündigungsrecht für den Fall des Wegzugs der Kfz-Zulassungsstelle vereinbart worden war. Ob ein Kündigungsrecht des Vertrages auch - wie von der Klägerin vertreten - aus anderen Gründen folgt, bleibt offen. Dies gilt sowohl für den Umstand, dass der Mietvertrag mit dem Beklagten zu 2) (Anlage K 9) im Zusammenhang mit dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) (Anlage K 8) geschlossen worden ist, der seinerseits ein Sonderkündigungsrecht vorsieht, als auch für die Frage, ob ein vertragliches Sonderkündigungsrecht aus dem Umstand folgt, dass der zuvor bezüglich des Objektes Nummer X3 abgeschlossene Mietvertrag bei Abschluss des Mietvertrages vom 14.07./31.07.2000 trotz einer Laufzeit bis zum Jahre 2004 nicht aufgehoben worden ist, der ein Sonderkündigungsrecht für den Fall des Umzugs der Kfz-Zulassungsstelle vorsah. Auch kann dahinstehen, ob der streitgegenständliche Mietvertrag wegen eines Verstoßes gegen § 21 GWB in Verbindung mit § 134 BGB nichtig ist.

2)

Die Kündigung wurde jedenfalls mit Wirkung zum 30.09.2004 ausgesprochen. Es handelt sich vorliegend um ein Mietverhältnis über Geschäftsräume, bei dem gemäß § 580 a Abs. 2 BGB die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ist. Da die Klägerin die Kündigung mit Schreiben vom 15.03.2004 ausgesprochen hat, ist die Frist gewahrt, indem sie mit Schreiben vom 15.03.2004 die Kündigung erklärt hat. Soweit die KfZ-Zulassungsstelle zu einem späteren Termin als dem 30.09.2004 aus der Nähe der Objekte X3 und X2 weggezogen ist, ist dies unerheblich. Im Zeitpunkt der Kündigungserklärung durch die Klägerin war unstreitig ein Wegzug zum 30.09.2004 geplant.

II.

Dem Beklagten zu 2) steht gegen die Klägerin nicht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zahlung eines Mietzinses von 2.658,72 € zu. Dies folgt daraus, dass der Mietvertrag zum 30.09.2004 mit Kündigung durch die Klägerin vom 15.03.2004 beendet worden ist, so dass für die geltend gemachte Zeit Februar 2005 eine Verpflichtung zur Mietzahlung nicht mehr bestand.

III.

Der Beklagten zu 1) steht die mit der Widerklage geltend gemachte Forderung auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 25.564,59 € aus Ziffern 4 und 5 des Mietvertrages vom 14.07./31.07.2000 (Anlage K 8) zu.

1)

Die Klägerin hat gegen die in Ziffer 4 und 5 des Mietvertrages (Anlage K 8) verankerte Verpflichtung, keine Versicherungsgeschäfte zu tätigen bzw. auf eine Untervermietung zu verzichten, verstoßen. Frau I war entweder ihre Untermieterin oder hat als Angestellte bzw. freie Mitarbeiterin für die Klägerin gearbeitet. Wie die Klägerin selbst zugesteht, war Frau I in ihren Räumen die Nutzung eines Schreibtisches eingeräumt. Frau I hat von ihrem B-Platz aus Kurzzeitversicherungen vermittelt und Doppelkarten ausgegeben. In beiden Fällen liegt ein Verstoß gegen Ziffer 4 und 5 vor, denn entweder hat die Klägerin vertragswidrig vermietet oder vertragswidrig über eine Angestellte bzw. freie Mitarbeiterin Versicherungsverträge verkauft. Dass Versicherungen vermittelt und Doppelkarten ausgegeben wurden steht gemäß § 138 Abs. 3 ZPO fest. Die Klägerin hat den Verkauf der Versicherungsverträge nur mit Nichtwissen bestritten, indem sie vorgetragen hat, dass keine Versicherungen verkauft worden seien. Ein solches Bestreiten führt bei einem vorliegend gegebenen Gegenstand der eigenen Wahrnehmung dazu, dass der entsprechende Sachvortrag der Beklagten als zugestanden gilt. Es steht fest, dass Frau I mehrere Versicherungen für kurze Zeit Zulassungen in 2002 an Herrn X vermittelt und im Juli 2003 eine Versicherungsdoppelkarte für das Kurzzeitkennzeichen: KR-X ausgegeben hat. Eine Konstellation, bei der weder ein Untermietvertrag noch ein Angestellten- bzw. Mitarbeitsverhältnis mit Frau I bestand, ist vom Lebenssachverhalt her ausgeschlossen, denn sie arbeitete unstreitig in den Räumen der Klägerin.

2)

Die Klausel zu Ziffer 4 ist gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, dass sie auch die Vermittlung von Versicherungen für Kurzzeitzulassungen und Versicherungsdoppelkarten für Kurzzeitkennzeichen umfasst. In der Ziffer 4 ist allgemein die Verpflichtung enthalten, keine Versicherungsgeschäfte zu tätigen. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, das Versicherungen für Kurzzeitzulassungen davon ausgenommen sind; dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, das die Beklagten ein Versicherungsbüro in der Nähe der Kfz-Zulassungsstelle betrieben, das bei lebensnaher Sachverhaltsbetrachtung wegen seine Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle vermehrt im Bereich der Kurzzeitversicherungen tätig war.

3)

Die Klausel Ziffer 5 ist entgegen der Ansicht der Klägerin nicht unwirksam.

Die Unwirksamkeit ergibt sich insbesondere auch nicht unter dem Aspekt einer mangelnden Bestimmtheit der Klauseln 4 und 5. Aus ihnen folgt, welche Tätigkeiten die Klägerin als Mieterin zu unterlassen hat und dass ein Verstoß mit einer Vertragsstrafe in Höhe von je 50.000,00 DM bewehrt ist.

Ein Verstoß der Vertragsstrafenverpflichtung gegen §§ 138, 242 BGB ist nicht ersichtlich. Gleiches gilt für eine Anpassung nach §§ 313, 242 BGB. Der klägerseitige diesbezügliche Vortrag rechtfertigt die Anwendung der soeben erwähnten Norm nicht. Insbesondere sind die strengen Voraussetzungen, unter denen das Einfordern einer vereinbarten Vertragsstrafe gegen § 242 BGB verstößt, nicht erfüllt. Rechtsmissbrauch wird beispielsweise in dem krassen Fall angenommen, dass der Kläger den Beklagten zu dessen Vertragswidrigkeit veranlasst hat (BGH, NJW-RR 1981, 568, 569). Auch liegt keine Sittenwidrigkeit vor. Ein Verstoß gegen § 138 BGB ist beispielsweise bei der Überforderung eines Schuldners denkbar. Hierbei gelten jedoch gleichfalls strenge Voraussetzungen, insbesondere an den Tatsachenvortrag. Allein die Tatsache, dass eine Verpflichtung die Leistungsfähigkeit eines Schuldners überfordert, ist beispielsweise nicht ohne weiteres ein Nichtigkeitsgrund (Palandt-Heinrichs, 63. Auflage, BGB, § 138 Randnummer 36). Dies gilt vorliegend um so mehr, als es sich bei der Klägerin um einen Kaufmann handelt.

4)

Auch ist die Vertragsstrafe in der geltend gemachten Höhe verwirkt.

Eine Herabsetzung nach § 343 BGB scheidet angesichts der Kaufmannseigenschaft der Klägerin gemäß § 348 HGB aus. Auch § 242 BGB gebietet entgegen der Ansicht der Klägerin keine Herabsetzung. Missbräuchlichkeit im Sinne des § 242 BGB läge nur dann vor, wenn die gesamte Vertragsstrafe nach einer geringfügigen Zuwiderhandlung gefordert werden würde. Dies würde etwa gelten, wenn im Verhältnis zu der mit den Ziffern 4 und 5 des Vertrages beabsichtigten Wirkung nur ein geringfügiger Verstoß durch die Klägerin vorliegen würde (vgl. LG Berlin, NJW 1996, 1142). Die streitgegenständlich in Frage stehende Zuwiderhandlung ist nicht in diesem Sinne geringfügig. In den Klauseln Ziffer 4 und 5 wurde explizit vereinbart, dass für jeden Verstoß eine Vertragsstrafe in Höhe von 50.000,00 € fällig wird. Der dort genau beschriebene Tatbestand der Untervermietung bzw. der Tätigung von Versicherungsgeschäften ist vorliegend erfüllt. Es gibt keinen Raum für die Betrachtung als einen geringfügigen Verstoß.

5)

Die Klägerin kann sich gegenüber Beklagten zu 1) hinsichtlich der Vertragsstrafe nicht auf Verwirkung berufen. Die dahingehend erhobene Einwendung der Klägerin ist sachlich nicht gerechtfertigt. Ein Recht ist entsprechend dem in § 242 BGB verankerten Grundsätzen von Treu und Glauben wegen einer rechtsmissbräuchlichen, illoyalen Verspätung der Rechtsausübung verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit hinweg nicht geltend gemacht hat (sog. Zeitmoment) und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (sog. Umstandsmoment) (vgl. BGHZ 25, 52; 43, 292; NJW 1982, 1999). Eine Verwirkung des Anspruchs der Beklagten zu 1) hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt. Es ist bereits fraglich, ob die Beklagte zu 1) über einen entsprechend langen Zeitraum die Vermittlung von Versicherung bzw. die Untervermietung an Frau I gekannt und ihren daraus resultierenden Vertragsstrafeanspruch nicht geltend gemacht hat. Der genaue Zeitraum ist aus dem Vortrag der Klägerin nicht ersichtlich. Jedenfalls hat die Klägerin aber nicht in dem für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Sinne darauf vertraut, dass der entsprechende Anspruch nicht mehr geltend gemacht werde. Dieses sog. Umstandsmoment ist beispielsweise erfüllt, wenn der Anspruchsverpflichtete Vermögensdispositionen in seinem Vertrauen darauf, dass der Anspruch nicht mehr geltend gemacht werde, getroffen hat. Dahingehend hat die Klägerin nichts vorgetragen. Das Rechtsinstitut der Verwirkung ist als in § 242 BGB verankerte Ergänzung zu den gesetzlich geregelten Verjährungsregelungen und Ausschlussfristen eng auszulegen. Allein die Umstände, dass die Beklagte zu 1) Kenntnis von ihrem Vertragsstrafenanspruch gehabt hat, diesen lediglich nicht geltend gemacht hat und die Klägerin sich darauf eingestellt hatte, dass der Anspruch nicht mehr geltend gemacht werde, erfüllen nicht die Voraussetzungen der Verwirkung.

IV.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 91 a, 92 Abs. 1, 281 Abs. 3, 708 Nr. 11, 709 Satz 1 Satz 1 und 2, 711 Satz 1 und 2 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 a ZPO, soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend erledigt erklärt haben. Hinsichtlich des erledigt erklärten Feststellungsantrages zu 1), dass die Klägerin keine Vertragsstrafe und keine diesbezüglichen Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen habe, obliegt die Kostentragungspflicht der Klägerin. Hinsichtlich des erledigt erklärten Feststellungsantrages zu 2), dass die Klägerin nicht verpflichtet sei in dem Objekt X2 Leichtbauwände zu entfernen und Installationen abzubauen, obliegt die Kostentragungspflicht der Beklagten zu 1).

Die Entscheidung über die Kostentragungspflicht nach § 91 a ZPO fällt auf der Grundlage der vor Eintritt des erledigenden Ereignisses geltenden Rechtslage nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Streitstandes. Hierbei ist der bisherige Sach- und Streitstand zu berücksichtigen. Zurückzugreifen ist auf die für die prozessuale Erstattungspflicht geltenden Grundsätze, wie sie in §§ 91 ff. ZPO niedergelegt sind. Entscheidend abzustellen ist auf die Erfolgsaussichten der Anträge.

Hinsichtlich des übereinstimmend erledigt erklärten Antrags zu 1) trägt die Klägerin die Kosten. Der von der Klägerin geltend gemachte Feststellungsantrag war von Anfang unbegründet. Dies folgt bereits daraus, dass der Widerklageantrag zu 1) auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 25.564,59 € begründet ist. Die von dem erledigt erklärten Feststellungsantrag erfassten Anwaltsgebühren in Höhe von 726,62 € waren ebenfalls von der Klägerin an die Beklagte zu 1) gemäß den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag aus §§ 683, 670 BGB geschuldet.

Hinsichtlich des erledigt erklärten Antrags zu 2) trägt die Beklagte zu 1) die Kosten. Ihr stand kein Anspruch auf Rückbau der Leichtbauwände und der Installationen zu. Im Zeitpunkt der Geltendmachung des streitgegenständlichen Anspruchs hatte sie das Objekt X2 bereits an die Eheleute U verkauft. Eine Rückbauverpflichtung kommt demgemäß nicht in Betracht. Darüber hinaus ist die Beklagte zu 1) infolge des Verkaufs an die Eheleute U dem nicht vorgenommenen Rückbau der Leichtbauwände und Installationen nicht mehr betroffen. Auch ein Schadenersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ihren Gunsten scheidet aus. Ein solcher käme allenfalls in Betracht, wenn die Beklagte zu 1) wegen der Installationen und der Leichtbauwände an die Eheleute U eine Zahlung hätte leisten müssen bzw. ein verringerter Kaufpreis gezahlt worden wäre; dies ist von der Beklagten zu 1) aber weder vorgetragen noch ersichtlich, zumal die Eheleute U unstreitig von der Klägerin die Vornahme der Rückbaumaßnahmen nicht verlangt haben.

Streitwert: € 63.854,57 insgesamt bis zur Erledigung des Klageantrags zu 2) am 05.01.2005, danach: € 60.854,57; ab der Erledigung des Klageantrags zu 1) am 09.08.2006: € 60.127,95 (der Klageantrag zu 1) in Höhe von € 26.291,21 ist in Höhe von € 25.564,59 mit dem Widerklageantrag zu 1) identisch, so dass sich insoweit der Streitwert nicht ändert)

Erledigt erklärter Antrag zu 1): € 26.291,21, wobei dieser das Verhältnis Klägerin - Beklagte zu 1) betrifft

Erledigt erklärter Antrag zu 2): € 3.000, wobei dieser das Verhältnis Klägerin - Beklagte zu 1) betrifft

Klageantrag zu 3): € 31.904,64, wobei dieser das Verhältnis Klägerin - Beklagter zu 2) betrifft

Widerklageantrag zu 1): € 25.564,59, ist aber insoweit identisch mit dem erledigt erklärten Antrag zu 1), so dass er in ihm aufgeht

Widerklageantrags zu 2): € 2.658,72, wobei dieser das Verhältnis Klägerin - Beklagter zu 2) betrifft

Quelle: Rechtsprechungsdatenbank NRWE, nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2006/12_O_537_05_Urteil_20060906.html - DE:LGD:2006:0906.12O537.05.00

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